【宅建】税・その他（不動産鑑定評価・地価公示法）

土地鑑定委員会は、都市計画区域内及び準都市計画区域内の標準地を選定し、単位面積当たりの正常な価格を判定し、これを公示する。

標準地の正常な価格は、土地鑑定委員会が各標準地について３人以上の不動産鑑定士に鑑定評価を依頼し、その結果を審査し、必要な調整を行って判定し公示される。

不動産の鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、原価法による試算価格を積算価格、取引事例比較法による試算価格を比準価格、収益還元法による試算価格を収益価格という。

取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例等は、取引事例比較法の即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純利益の現在価値の総和を求める手法であるので、対象不動産の収益価格は、総費用を控除する前の総収益を還元利回りで還元して求められる。

不動産の価格を決める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、鑑定評価に当たっては、案件に即してこれらの三手法のいずれか一つを適用することが原則である。

取引事例比較法とは、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた比較考慮し、試算価格を求める手法である。

収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産も含めたすべての不動産に適用すべきものである。

収益還元法は、自用の住宅地と言えども賃貸を想定する事により適用されるものである。

賃料の鑑定評価において、支払賃料とは、賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正な全ての経済活動対価をいい、準賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等から成り立つものである。

再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の資産価格を求める手法であり、このうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する手法であり、このうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をＤＣＦ（Discounted Cash FLow）法という。

公示区域内の土地を対象とする鑑定評価においては、公示価格を規準とする必要があり、その際には、当該対象土地に最も近接する標準地との比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を持たせる必要がある。

標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。

地価公示において判定を行う標準地の正常な価格とは、当該土地に使用収益を制限する権利が存する場合には、これらの権利が存するものとして自由な取引が行われるとした場合に、通常成立すると認められる価格をいう。

地価公示の標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について選定する。

地価公示は、国土交通大臣が二人以上の不動産鑑定士に鑑定評価を依頼し、その鑑定評価を参考にして正常価格を決定する。

都道府県知事は、土地鑑定委員会が公示した事項のうち、当該都道府県に存する標準地に係る部分を記載した書面及び当該標準地の所在を表示する図面を、当該都道府県の事務所において一般の閲覧に供しなければならない。

都市及びその周辺の地域において土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を規準として取引を行わなければならない。

不動産鑑定士が公示区域内の土地の正常価格を求める場合には、公示価格を規準としなければならない。

対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額を再調達原価というが、建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価を再調達原価とみなすものとする。

取引事例等に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしている場合に、適切に補正することを時点修正という。

不動産の鑑定評価によって求める賃料は、一般的には正常賃料又は継続賃料であるが、鑑定評価の依頼目的に対応した条件により限定賃料を求めることができる場合がある。

土地鑑定委員会は、その土地に地上権が存する場合であっても、標準地として選定することができる。

土地鑑定委員会は、標準地の正常な価格を判定したときは、標準地の単位面積当たりの価格のほか、当該標準地の価格の総額についても官報で公示しなければならない。