【宅建】宅建業法（８つ制限）

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと宅地の売買契約を締結した場合、Ｂが自ら申し出た自宅で買受けの申込みをし、2週間後に自宅の近くの喫茶店で売買契約を締結したときは、Ｂは、当該契約を締結した日から8日以内であっても、クーリング・オフによる解除をすることができない。

クーリング・オフの書面の効力は、当該書面が売主である宅地建物取引業者の事務所に到着した時に生じる。

クーリング・オフによる解除は、書面でも、口頭でも行うことができる。

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと土地付建物の売買契約を締結した場合において、ＢがＡから土地付建物の引渡しを受け、かつ、その代金全額を支払った場合でも、Ａからクーリング・オフによる解除ができる旨及びその方法について告知を受けていないときは、Ｂは当該売買契約を解除することが出来る。

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと宅地の売買契約を締結した場合において、買主Ｂは、自ら申し出た喫茶店で買受けの申込みをし、三日後、Ａの事務所で契約を締結して代金の全部を支払った。この場合、Ａは、代金の全部が支払われていることを理由とし、Ｂからのクーリング・オフによる解除を拒むことができる。

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと宅地の売買契約を締結した場合において、Ａが、一団の宅地の分譲について土地に定着する案内所でＢに契約に関する説明を行い、翌日Ａの事務所の近くの喫茶店で売買契約を締結したときは、Ｂは、クーリング・オフによる解除をすることが出来ない。

宅地建物取引業者ではないＡが、自己所有の宅地建物を宅地建物取引業者Ｂの媒介によりＣに売却し、その後ＣがＤに転売した場合（Ｃ・Ｄは、共に宅地建物取引業者であるものとする。）ＡＣ間及びＣＤ間のそれぞれの売買契約において、「売主の担保責任の期間を当該宅地建物引渡しの日から１年とする」旨の特約をしたときはその特約は、ＣＤ間では有効であるが、ＡＣ間では無効である。

宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の建物を停止条件付で取得する契約を締結し、当該条件の未成就のまま、自ら売主として、その建物を宅地建物取引業者Ｃに対し販売する契約を締結した場合は、宅地建物取引業法の規定に違反しない。

宅地建物取引業者Ａが、２，０００万円の宅地を宅地建物取引業者でないＢに売却し、手付金５００万円を受け取った場合でも、Ｂは、Ａが履行に着手するまでは、４００万円を放棄すれば契約を解除することが出来る。

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと宅地の売買契約を締結する場合において、「Ｂは、Ａが契約の履行に着手するまでは、手付金の２分の１を放棄して契約を解除することが出来る。」旨の特約は有効である。

事務所等以外の場所において、宅地建物の売買契約を締結した宅地建物取引業者でない買主は、その宅地建物の所有権の登記の移転を受け、かつ代金の全部を支払ったときは、クーリング・オフによる解除をすることは出来ない。

宅地建物取引業者は、クーリング・オフによる解除がなされた場合、手付金等の金銭を受け取っていたときには、速やかに返還しなければならず、また、損害を受けていたとしても解除等に伴う損害賠償及び違約金の支払いを請求することはできない。

宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢに建築工事完了前の建物を１億円で売却する契約を締結した場合、手付金として３千万円を受領することはできない。

宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂと５，０００万円の宅地の売買契約を締結する場合、Ａは、保全措置を講ずれば、２，０００万円の手付金全額を受領することが出来る。

宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂに、建物を譲渡する契約を締結し手付金を受け取った場合において、当該契約締結時、ＡＢ間の合意のもと「Ｂが契約の履行に着手するまでは、Ａは、手付の４倍の額を返還し、契約を解除することが出来る。」との特約を結んだ場合、その特約は有効である。

宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと宅地の売買契約を締結した場合において、ＡＢが合意の上で「Ａが契約の履行に着手するまでは、Ｂは支払い済みの手付金及び中間金を放棄すれば、契約を解除することができる。」旨の特約を結んだ場合、その特約は無効となる。

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと建築工事完了後の分譲住宅（価格３，０００万円）についての売買契約を締結した場合、手付金の額が３００万円を超えるときは、Ａは、手付金の受領後すみやかに保全措置を講じなければならない。

売主である宅地建物取引業者が、法第４１条及び第４１条の２に規定する手付金等の保全措置を講じる必要がある契約にも関わらず、講じない場合には、買主は手付金等を支払わなくてもよい。

宅地建物取引業者が自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主との間で、造成工事完了前の宅地の売買契約を締結し、引渡し前に手付金等を受領する場合、その額が代金の１０％以下であれば、保全措置を講じなくてもよい。

宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢに宅地を売却し、手付金を受領するにあたって、銀行と保証委託契約を締結したが、Ｂへの所有権移転登記を行ったため、当該保証委託契約を解除した。この場合、Ａは宅地建物取引業法に違反しない。

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で、工事完了後の建物の売買契約を締結した場合において、手付金の額が売買代金の額の１０％を超えるときでも、営業保証金の範囲内であれば、Ａは、手付金等の保全措置を講じる必要はない。

宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂに、造成工事完了前の宅地を代金５，０００万円で譲渡する契約を締結した場合、手付金として５００万円を受領するに際して、Ａは、その手付金の保全措置について信用金庫と保証委託契約を締結し、その連帯保証書をＢに交付すれば、当該手付金を受け取ることができる。

宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと建物の売買契約を締結する場合、債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定及び違約金の合計額は、代金の２０％が限度となる。

宅地建物取引業者Ａが、ＢとＢ所有の宅地について停止条件付き売買契約を締結している場合には、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＣと当該宅地の売買契約を締結することができる。

宅地建物取引業者ＡがＢからＢ所有地を取得し、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＣに分譲しようとする場合、ＡＢ間の契約が予約であるときは、Ａは、予約完結権を行使するまでの間は、Ｃと売買契約を締結してはならない。

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で宅地の売買契約を締結した場合、当該宅地が、Ａの所有に属しない場合、Ａは、当該宅地を取得する契約を締結し、その効力が発生している場合においても、当該宅地の引渡しを受けるまでは、Ｂとの間で売買契約を締結することができない。

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではないBを買主とする土地付建物の売買契約（代金3,200万円）を締結する場合、当該土地付建物の工事の完了前に契約を締結した場合、Aは、宅地建物取引業法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなくても手付金100万円、中間金60万円を受領することができる。

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではないBを買主とする土地付建物の売買契約（代金3,200万円）を締結する場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を400万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた場合、当該特約は無効となる。

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で宅地の売買契約を締結した場合、Ａが、当該売買契約の解除を行う場合は、Ｂに対して「手付の倍額を償還して、契約を解除する。」という意思表示を書面で行うことのみをもって、契約を解除することができる。

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではないBを買主とする土地付建物の売買契約（代金3,200万円）を締結する場合、割賦販売の契約を締結し、当該土地付建物を引き渡した場合、Aは、Bから800万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該土地付建物に係る所有権の移転登記をしなければならない。